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Real-Estate-Investment-Trust (REIT)


Ein Real-Estate-Investment-Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das in Immobilien investiert und für das spezielle Regeln gelten. In Deutschland ist ein REIT immer eine Aktiengesellschaft. Für diese REIT-Aktiengesellschaften gelten aber bestimmte Vorschriften, die für normale Aktiengesellschaften nicht gelten. Sie sind in einem eigenen Gesetz geregelt, dem REIT-Gesetz (REITG).

In Deutschland darf eine REIT-AG nicht in Bestandsmietwohnimmobilien investieren. Mit dieser Einschränkung investiert sie in Immobilien im In- und Ausland und kann Anteile an Immobilienpersonengesellschaften und Auslandsobjektgesellschaften erwerben. Immobiliennahe entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte darf eine REIT-AG nur über Tochtergesellschaften, sogenannte REIT-Dienstleistungsgesellschaften, erbringen.

Eine REIT-AG muss eine Börsenzulassung haben. Der Nennbetrag ihres Grundkapitals muss mindestens 15 Millionen Euro betragen. Bei Börsenzulassung ist ein Streubesitz von mindestens 25% erforderlich, später muss er immer noch mindestens 15% betragen. Kein Aktionär darf mehr als 10% der Aktien bzw. der Stimmrechte halten.
Zum Ende eines Geschäftsjahres müssen mindestens 75% der Aktiva zum unbeweglichen Vermögen gehören und die Aktiva der in den Konzernabschluss einbezogenen REIT-Dienstleistungsgesellschaften einen Anteil von 20% nicht übersteigen. Zudem müssen auch mindestens 75% der Umsatzerlöse eines Geschäftsjahres aus dem unbeweglichen Vermögen stammen (z.B. aus Vermietung) und der Anteil der REIT-Dienstleistungsgesellschaften darf wiederum 20% nicht übersteigen.
Mindestens 90% des handelsrechtlichen Jahresüberschusses (korrigiert um einige Einflüsse) müssen im Folgejahr an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen dürfen zur Hälfte für maximal 2 Jahre in eine Rücklage eingestellt werden.
Eine REIT-AG darf keinen Immobilienhandel betreiben, d.h. die Veräßerungsgewinne der letzten 5 Jahre dürfen die Hälfte des durchschnittlichen unbeweglichen Vermögens des gleichen Zeitraums nicht überschreiten.
Die Mindesteigenkapitalquote bezogen auf das unbewegliche Vermögen ist für eine REIT-AG 45%.

Für eine REIT-AG gelten Steuervorteile. Solange die obigen Voraussetzungen erfüllt sind, ist sie sowohl von der Körperschaftsteuer als auch von der Gewerbesteuer befreit. Ausschüttungen der REIT-AG werden aber von den Anteilsinhabern regulär versteuert.

(für Details siehe: REITG)



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